[] 众房企抢滩“金九” 购房者恐慌心理加剧

-->     上周末，秋季房交会的热度还没有完全退去，昆明楼市就迎来了新一轮的销售高潮。据统计，上周有近20个楼盘亮相市场，最引人注意的当属一日9盘齐开的盛况。除此之外，还有营销中心和样板房开放的，召开产品说明会的……总之，这个周末开发商的表现有点“疯狂”。

    经过了较长时间的蓄客和观察，加之在房交会现场受到购买热情的感染和对市场再一次的试探，上周末，昆明楼市高调拉开了“金九银十”的大幕。

    众房企抢滩“金九”

    9月15日~16日，房交会后的首个周末，同德.昆明广场，万科云上城、经典双城珺峰4座、万辉星城.蓝山郡、银杏金川、溪麓.南郡三期、俊发水岸家园、温泉半岛、文化空间等9个项目同时选择开盘，盛况空前。据不完全统计，此次开盘推出的房源超千套，市场购买热情高涨。其中，几个主城大盘表现尤为抢眼。记者从各项目相关负责人处了解到，9月15日，万科云上城开盘，推出150套房源，当日就销售过百套；经典双城珺峰四座，热销228套，去化率高达95%；银杏金川推出100余套新房源，当天成交了85套；同德.昆明广场开盘热销86%。

    除此之外，昆明西山万达广场展示中心开放、中航云玺大宅样板房开放、银海幸福广场举行商业品牌发布会、名匠誉峰举行中秋客户答谢会、湄公河畔举行产品说明会、御景新城签约北京大风车国际双语幼儿园、国际银座商务体验中心开放等楼盘营销活动，让这个周末的楼市更加忙碌。

    据记者了解，昆明主城四区、呈贡新区以及安宁几大楼市热点区域，明确在9月份有推售档期的即有6个新盘，另有4个楼盘预计9月份开盘。也就是说，9月份，昆明楼市推出的新盘至少将达到十余个，还有很多项目视蓄客情况加推开盘。从这个层面来看，9月昆明楼市迎来了2012年绝对意义上的推盘高峰。

    追其原因，经典双城营销总监沈艳琴表示：“开发商之所以选择在房交会后的第一周密集开盘，一方面是考虑让房交会上蓄积的有效客源有一个集中释放的机会；另一方面，马上就要到十一黄金周的节点，再晚开盘可能会导致购房者的购房热情减弱，或者心思放在出游方面，造成购房热情冷却。所以，迅速抓住购房热情，积极抢占刚需市场，是房企选择扎堆开盘的主要原因。”

    “今年过年早，可以说，下半年的九、十月一过，楼盘的营销周期就非常短了。”昆明中原战略发展部总经理田春志分析，正因为时间紧迫，到了推广节点的楼盘一般会赶进度，选择在这几个月集中推售。所以，调控压阵、营销紧迫、积极推盘成为摆在开发商面前的一道必选题。业内人士普遍表示，限购、限贷等各种调控手段尚未松动，刚性购房需求有限，大规模的新盘供应将进一步加剧市场的竞争，也可能为楼盘降价拉开一道小口子。出于谨慎，开盘时定价低开的新盘，将为昆明房价维稳，以及适当回落出力。

    部分楼盘开盘价格略有上涨

    值得注意的是，在上周开盘的项目中，很多楼盘的价格都有略微地上涨。银杏金川从每次开盘的8500元/平方米的均价涨至11500元/平方米；而经典双城价格虽然变化不大，但也略有上涨……

    而作为首次开盘的同德.昆明广场、万科云上城、万辉星城.蓝山郡等几个项目，价格也相对稳定，没有出现购房者预期的“跳水”。有不少购房者表示，本以为昆明广场开盘至少得一万元以上，但实际开盘价格加上优惠却不到一万。

    对于涨价的原因，不同的楼盘有不同的原因。银杏金川的相关负责人坦言，银杏金川作为一个快销盘，在前期首要的任务是回笼资金，前几次的热销在一定程度上缓解了开发商的压力，从而在后期的定价开始跟随市场，当然，此次银杏金川推出的房源相对前两次，楼层也相对更好。而经典双城的置业顾问则表示，此次经典双城推出的房源性价比更高、朝向和户型都更优，所以价格也有相应调整。

    与此同时，成交量的逐步回暖，让高位库存局面有所改观，也使得房价持续下跌的动力逐步消失。因此未来房价走势以稳为主，不会出现大幅涨、跌现象。而日后成交量方面也会趋于平稳，因为经过之前连续一段时间购房需求的集中释放，自住型需求会开始出现增速放缓，直接影响到交易量的继续回升。而曾一度“接棒”刚需的改善型需求，也在政策环境的影响下难以完全释放。概括而言，“稳”字将是昆明楼市金九银十的主调。

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    但是，值得注意的是，虽然部分楼盘价格上涨，而且涨幅明显，但是大部分楼盘的成交量却较为理想。

    为什么楼盘价格上涨的同时，销售情况仍旧喜人呢？

    在银杏金川项目营销中心，刚刚购买了一套87平方米住宅的李先生表示：“我早就看中了银杏金川这个项目，区位和交通都很符合自己的需求。首次开盘，价格8500元/平方米，比较合理。可是，当时总觉得，下半年房价还会降，尤其是还有秋季房交会召开的契机，就算这个项目不降价，也可能会有更实惠的楼盘可供选择。所以，银杏金川前两次开盘我都错过了，可是，好不容易等到了房交会，房价却没有出现多大变化。那么多楼盘扎堆亮相也没降价，看来，昆明的房价在一段时间内应该是不会有大降的可能了，这次开盘当然不能再错过。”当问及本次开盘11500元/平方米的价格，比首次开盘高出很多时，李先生则表现得很理智，他说：“据开发商介绍，这次推出的房源楼层都比较好，价格略高些可以理解。而且，就目前的价格和周边项目或二手房价对比，其实并不算高，现在很多楼盘价格都略有提升，我还担心再等价格会更高呢。”

    购买了同德.昆明广场物业的张女士则表示，决定购买昆明广场项目就是看中了同德的不俗品质和严谨的态度，对这次开盘的价格早有心理准备。她说：“我是典型改善型需求，就是想换套品质、区位、配套兼具的房子，而同德昆明广场正好满足了我的要求，现房出售，也省去了我们不少麻烦。因为一直强调品质，所以项目的价格也一直传言很高。这次开盘的价格，应该说在我的预期以内。”

    在经典双城开盘的现场，记者遇到了一对刚选完房的小两口。他们无奈地说：“价格是比以前高了一点。但是我们确实想要买房了，而且听说再不买的话还会更贵。”开盘现场的购房者几乎都给出了相同的说法，“价格是比以前高了，可是不买的话以后再涨怎么办？”

    在楼市政策调控持续的当下，房价却未像购房者预期般的下调，特别是近期，随着刚需的释放，楼市量价均有所上涨，使得购房者的恐慌心理有所加剧，特别是刚需一族。“本次开盘让我们意外的是小户型的热销，传统意义上太平对于大多数购房者来说，应该是以改善型为主的片区。但从这次开盘可以看出，刚需者已经不愿再等，主城价格如果不适合的话，他们开始转向周边地区。”万辉星城蓝山郡项目负责人说到。

    由此可见，目前这个以刚性需求为主导的市场已经逐渐趋于理性和成熟，购房者在考虑价格的同时，也把更多的注意力投入到了自身需求和产品功能上，不再是一味等待价格下降。加之昆明由于城市发展、改造的特殊性，刚需和改善型需求数量庞大，在利好刺激下，市场的反应也就更为明显。有业内人士分析，随着年末推盘量的不断增大，这样的开盘小高潮或将还会出现。